خبراء يحذرون من تأثير البترول على سوق العقار في لندن

أكَّد خبير العقار اللندني أندرو لانغتون أنه يعرف شخصيا العديد من كبار الأثرياء الذين يعرضون عقارات لندنية للبيع الآن، خصوصا مع انهيار سعر البترول، والضربة الثنائية للاقتصاد الروسي في تراجع أسعار البترول من ناحية وانهيار سعر الروبل من ناحية أخرى.

ولاحظ لانغتون أن وزير الخزانة البريطاني في خطابه الأخير رفع ضريبة العقار السنوية على غير المقيمين من 140 ألف إسترليني إلى 228 ألف إسترليني لعقارات تزيد قيمتها على 20 مليون إسترليني، وهناك عدم ثقة في أن حكومة عمالية قد ترفعها أكثر. كما قد تفرض حكومة عمالية في المستقبل ضرائب إضافية على العقار الفاخر. وعلاوة على هذا كله، هناك ضريبة رأسمال على زيادة القيمة قدرها 28 في المائة تفرض على غير المقيمين.

من ناحية أخرى، قال الخبير أليكس نيوال، من شركة "هانوفر برايفت هاوس"، إنه لاحظ تغييرا في نمط الشراء العقاري في القطاع الفاخر في لندن وتحولا إلى الشراء باسم شركات أوفشور بدلا من الشراء الشخصي. وعلى الرغم من أن هذا التوجه يعني ضريبة عقارية قدرها 15 في المائة بدلا من 12 في المائة على عقارات فوق حد 1.5 مليون إسترليني، فإنها توفر الخصوصية التي يطلبها الأثرياء. وأضاف أن هذا يتضح جليا في فئة العقارات بقيمة 20 مليون إسترليني، والتي تتفاوض بشأنها الشركة حاليا لصالح مشترين أجانب.

وأشار نيوال إلى أن الأثرياء يستمعون الآن بدقة إلى نصائح خبراء الضرائب والقانون، وأن اللجوء إلى الشراء عبر الشركات قد يكون أرخص على المدى الطويل على الرغم من الضريبة الأعلى عند نقطة الشراء. ولاحظ نيوال أيضا تراجع عمليات الشراء وزيادة عمليات المساومة الشاقة، وإن كان بعضها يؤدي إلى صفقات بأسعار قريبة من المطلوب. وأضاف أنه مع دخول الأسواق إلى عام 2015 سوف تتضح الصورة أكثر بحسم المشترين الحاليين لأمرهم في ما يخص قرار الشراء من عدمه بينما تفتح الأسواق أبوابها لمشترين جدد يقبلون الأمر الواقع.

ولا شك أن التغييرات الضريبية على شراء العقارات في لندن، التي أعلنها وزير الخزانة البريطاني جورج أوزبورن قبل أسابيع، كان لها وقع المفاجأة على العديد من المتعاملين في سوق العقارات اللندنية. المفاجأة كانت في التوقيت حيث كان الجميع يتوقع أن تظل السوق على ما هي عليه، وأن تأتي التغييرات بعد الانتخابات العامة في آيار/مايو المقبل. كما فوجئ البعض أيضا بأن التغيير كان هيكليا وجذريا في تركيبة الضريبة، بحيث استفاد منها البعض وعانى منها البعض الآخر خصوصا على قمة السوق. واعتبر الخبراء أن تعديل الضريبة قد يلغي الحاجة إلى فرض ضريبة إضافية في حالة فوز حزب العمال، وإن كان هذا الأمر غير مؤكد.

وقال الخيبر روبن تشاتوين من شركة "سافيلز" إنه لم يشهد ليلة عصيبة كتلك التي تلت الإعلان عن التعديل الضريبي الذي كان سيصبح نافذ المفعول بداية من منتصف ليلة الإعلان الضريبي. وهو يصف حالة الطوارئ في الشركة بأن الهاتف لم ينقطع عن الرنين بعد الإعلان الضريبي. وبالإضافة إلى الصفقات التي كانت تعمل عليها لإنهائها قبل نهاية هذه الليلة، فإن الشركة عقدت صفقة بيع وشراء من البداية إلى النهاية في نفس الليلة لعقار ثمنه خمسة ملايين إسترليني، بتوفير للمشتري بلغ حجمه 160 ألف جنيه إسترليني.

وفي شركات أخرى قال مديرون بها إن الاستفسارات كانت تدور حول ما يعني هذا التغيير الضريبي للصفقات الجارية ومخاوف من فسخ التعاقدات بسبب الضرائب الإضافية التي يتحملها المشتري. ولكن ما حدث بالفعل لم يكن انسحابا جماعيا من الصفقات أو توقف عمليات الشراء في القطاع الفاخر، وإنما بداية لعمليات إعادة تفاوض ومحاولات من المشترين لتحويل النفقات الإضافية إلى البائعين ورفض معظم البائعين هذا المبدأ.

كما حاول بعض المشترين تقسيم المبلغ الإضافي مناصفة بين البائع والمشتري، وكان الرد أيضا هو الرفض. ولكن مع ذلك استمرت الصفقات ولم يتوقف نشاط السوق. وكان الوضع هو تحمل المشتري لكامل التعديل الضريبي أو تنازل البائع قليلا في الثمن من أجل إتمام الصفقة.

وبينما لم يتضرر كثيرا القطاع بين مليون ومليوني إسترليني، فإن القطاع الفاخر فوق مليوني إسترليني شهد حالة من إعادة الحسابات يشوبها الإحباط وبعض الغضب من التطبيق الفوري لضرائب تصاعدية مفاجئة وفورية مثلما يحدث في دول العالم الثالث.

الإجماع بين آراء الخبراء هو أن التعديل الضريبي لن يؤدي إلى انهيار السوق أو توقف الصفقات كما كان يخشى البعض، ولكن إلى تراجع النشاط مرحليا. وبوجه عام أنهت بعض أحياء لندن عام 2014 بزيادات سعرية بلغت 25 في المائة مقارنة ببداية العام. وفي العام الجديد سوف تمتص السوق هذه الزيادات بحيث يدخلها المشتري في الاعتبار من قبل التقدم بطلب شراء لواحد من عقارات لندن.

من ناحية أخرى زاد النشاط بنسبة كبيرة في القطاع المتوسط الذي يقل عن 900 ألف إسترليني، حيث انخفضت معدلات الضريبة عليه. ونتج عن هذا الوضع أن المشترين زادت قدراتهم المالية مع انخفاض الضريبة وتطلعوا إلى عقارات أعلى في الثمن. وشهدت بعض الشركات مثل هارت" التي تعد أكبر وكالة عقار مستقلة زيادة في استفسارات شراء العقار بنسبة 15 في المائة عقب التعديل الضريبي. وقال مدير الشركة راسيل جارفيس إن إدراك المشترين أن باستطاعتهم رفع عرض الشراء ربما إلى عقارات أغلى ثمنا كان وراء النشاط المفاجئ في السوق الذي أسفر عن عقد العديد من الصفقات.

ويعتقد نيل هدسون، الخبير العقاري في شركة "سافيلز"، أن التغييرات الضريبية من شأنها رفع أسعار العقار في القطاع المتوسط في لندن. ويقول إن الفوائد الضريبية سوف يستفيد منها البائع والمشتري على السواء. وهو يشير إلى أن بعض العقارات الجيدة سوف تخرج عن سجنها الضريبي تحت الحدود الضريبية وتقوم بقيمتها الحقيقية بينما تبقى بعض العقارات الأخرى في مكانها.

وقد شكت العديد من الجمعيات السكنية في لندن من أن التعديلات الضريبية تم تسويقها حكوميا على أنها تأتي لدعم محدودي الدخل لكنها في الواقع لم تغير شيئا لأن عقارات لندن ما زالت فوق القدرة الشرائية لمعظم سكان لندن من الجيل الجديد الذي يلجأ الآن إلى الإيجار كبديل وحيد.